Steuern Mallorca: Alles zum Immobilienkauf in 2022

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca kommt man an dem leidigen Thema Steuern nicht vorbei. Ob Grunderwerbssteuer, Mehrwertsteuer oder Vermögenssteuer – auch der mallorquinische Fiskus beweist ein großes Maß an Einfallsreichtum bei der Besteuerung von Immobilienobjekten aller Art.

Welche finanziellen Aufwendungen Sie beim Immobilienerwerb auf der Baleareninsel berücksichtigen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Neben den Abgaben an den Fiskus fallen – wie auch in Deutschland – weitere Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca an. Im Normalfall betragen diese 1-2% der Kaufsumme. Zudem müssen auch für folgende Aufwendungen Kosten einkalkuliert werden:

• Notar
• Eintragung in das Grundbuch
• Gestoria (regelt den Verkehr mit dem Grundbuchamt und Bank)
• Rechtsanwalt

Eine Pflicht für die Konsultierung eines Rechtsanwalts besteht nicht. Auch eine notarielle Beglaubigung beim Immobilienerwerb ist in Spanien nicht zwingend notwendig. Damit der Kauf jedoch reibungslos von statten geht, empfiehlt es sich die nötige Unterstützung auf der Beraterseite hinzuzuholen.

Nachdem der Kauf der Immobilie abgeschlossen ist, fällt eine Einmalsteuer an. Diese unterscheiden sich je nach Kaufart:

Wer eine gebrauchte Immobilie auf Mallorca kauft, muss eine Grunderwerbsteuer (ITP) abführen. Die Höhe der Steuer unterliegt den einzelnen Gebietskörperschaften in Spanien. Auf der Baleareninsel beträgt diese zwischen 8-11 % beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie (Stand April 2021). Abzuführen ist die Steuer nach spätestens 30 Tagen.

Beispielrechnung Immobilenkauf: Kaufpreis 1,5 Mio. Euro

Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro und solche, die für den Erstwohnsitz erworben werden, unterliegen einem Sonderfall. Hier werden lediglich 5% Steuern fällig.

Beim Kauf einer Erstbezugsimmobilie (Neubau) fällt die Mehrwertsteuer (IVA) an. Der Steuersatz ist dabei von der Art der Immobilie abhängig:

• Wohnimmobilien: 10%
• Gewerbeimmobilien: 21%
• Garagen: 21%

Bei einem Haus oder Wohnung mit bis zu zwei Garagen beträgt der Steuersatz ebenfalls nur 10%. Garagen, die nicht in Zusammenhang mit einem Wohnobjekt veräußert werden, unterliegen grundsätzlich einem Steuersatz von 21%.

Die Beurkundungs- oder auch Stempelsteuer genannt, beträgt auf Mallorca 1,5%. Damit die notarielle Beglaubigung in das Grundbuch eingetragen wird, muss innerhalb eines Monats nach Erwerb die Zahlung der Steuer nachgewiesen werden.

Die Beurkundungssteuer wird auch bei der Bestellung von Hypothekendarlehen fällig. Seit der Gesetzesänderung muss diese aber vom Darlehensgeber bezahlt werden.

Bei folgenden Immobiliengeschäften wird die Stempelsteuer fällig:

• Kauf eines Neubaus
• Kauf einer Gebrauchtimmobilie
• Kauf eines Baugrundstücks

Wird eine Immobilie an eine andere Person – meistens der eigenen Familie – verschenkt, muss eine Schenkungssteuer verrichtet werden. In Deutschland profitieren wir von hohen Freibeträgen bei einer Schenkung. So beträgt der Freibetrag im günstigsten Fall 400.000 Euro alle 10 Jahre.

In Spanien bestehen solche Freibeträge nicht. Beispielsweise wird bei der Schenkung direkter Verwandte wie zwischen Ehepartnern ein Steuersatz von 7% erhoben.

Damit Sie die Schenkungssteuer in Spanien umgehen können, sollten Sie diese in Deutschland durchführen. Unter der Berücksichtigung der 10 Jahresfrist und der Freibeträge profitieren Sie von geringeren Ausgaben bei der Schenkung der Immobilie.

Falls Sie im Rahmen der Schenkung beispielsweise Ihren Kindern einen Betrag X für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca zukommen lassen wollen, sollten Sie auch hier den Weg über Deutschland gehen und den Betrag auf ein deutsches Konto überweisen. Andernfalls wird die Steuer von 7% fällig.

Die Erbschaftssteuer in Spanien erlebte im Jahr 2016 eine Reformation. So werden beispielsweise nahe Verwandte mit bis zu 20% besteuert. Auch in diesem Fall regelt der spanische Fiskus die Besteuerung in Staffelform:

Damit wird bei einem Immobiliennachlass von 2.000.000 Euro eine Steuer von 179.000 Euro fällig.

Nachdem Sie die Immobilie erworben und alle Kaufnebenkosten gezahlt haben, werden jedes Jahr weitere Steuern fällig.

• Grundsteuer
• Einkommensteuer

Auf Basis des Katasterwertes, der von jeder Gemeinde individuell behoben wird, muss jedes Jahr die Grundsteuer entrichtet werden. Steuerpflichtig sind dabei der

• Eigentümer der Immobilie
• Nießbraucher
• Erbbauberechtigte

Die Höhe der Steuer liegt je nach Gemeinde zwischen 0,4% und 1,1%. Bei erschlossenen und unerschlossenen Grundstücken liegt der Steuersatz zwischen 0,3% und 0,9%.

Neben der Grundsteuer werden Nichtansässige auch mit einer Einkommensteuer belegt. Grundlage für die Besteuerung ist der Katasterwert der Immobilie. So werden beim Kauf 19% Steuern auf 1,1% des Katasterwerts erhoben.

Auch die Vermietung einer Immobilie ist einkommenssteuerpflichtig. Hierbei fallen 19% der Mieteinnahmen als Steuer an.

Alle in Spanien befindlichen Vermögensgüter sind steuerpflichtig. Dies gilt jedoch nur, ab einem Nettovermögen von rund 10.696.000 Euro. Für alle, die nicht auf Mallorca ansässig sind, liegt der Steuersatz zwischen 0,2% und 3,5%. Bei einem Immobilienvermögen wird der

• Katasterwert,
• Anschaffungswert oder
• der vom Fiskus festgestellte Wert angesetzt

Während beim Immobilenerwerb einige Steuern anfallen, müssen auch bei der Veräußerung Abgaben an die Finanzbehörde entrichtet werden.

Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist mit 19% zu besteuern. Eine Spekulationsfrist von 10 Jahren wie sie in Deutschland besteht, gibt es in Spanien nicht. Bei einem Nichtansässigen behält der Verkäufer zudem 3% des Immobilienkaufpreises vom Käufer und zahlt diese innerhalb von 30 Tagen bei der hiesigen Finanzbehörde ein.

Die Plusvalia municipal (Wertzuwachssteuer) fällt neben der Gewinnsteuer für den Verkäufer an. Damit wird der Wertzuwachs von Grund und Boden – nicht des Objektes – besteuert. Für die Berechnung der Steuer werden folgende Grundlagen benötigt:

• Katasterwert des Bodens
• Besitzdauer
• Individueller Faktor der Gemeinde

Die Besteuerung bei einem Immobilienerwerb oder -verkauf ist ein komplexes Gebilde. Je nach Art des Kaufs fallen unterschiedliche Steuern und Steuersätze an. Neben den Abgaben an den Fiskus müssen auch weitere Kaufnebenkosten wie die Kosten für einen Notar einbezogen werden.

In der Vergangenheit hat es sich zudem bewährt, weitere Experten für den Kaufvorgang miteinzubeziehen. Neben einem professionellen Immobilienmakler können auch Rechtsanwälte unterstützend für einen reibungslosen Erwerb oder Verkauf der Immobilie sorgen.

Darüber hinaus sollten Sie auch die laufenden Kosten einer Immobilie stets im Blick haben. Denn auch nach dem Erwerb fallen in vielen Fällen weitere jährliche Steuern für ein Immobilienobjekt an.

Falls Sie Fragen oder Interesse zu einem Immobilienobjekt haben, stehen wir Ihnen gerne zur Seite.