Beim Kauf einer Immobilie in Spanien stellt sich meistens die Frage, nach der optimalen Kaufstruktur, um Kosten und Steuern zu sparen. Soll die Immobilie in eine GmbH, als Direkteigentum oder als Mischform in eine Kommanditgesellschaft übertragen werden?

Wie Sie Ihre Mallorca-Immobilie zu einem langfristig profitablen Investment gestalten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Ein bekanntes Mittel für den Erwerb einer Immobilie in Spanien ist der Kauf durch eine GmbH oder durch die S.L. (responsabilidad limitada). Seit einigen Jahren gilt diese Variante jedoch als veraltet und aus steuerlicher Sicht kontraproduktiv für einen Immobilienkauf auf Mallorca.

Denn die Kapitalgesellschaft ist eine eigenständige (juristische) Person und hat das Ziel Gewinne zu erwirtschaften. So müssen Sie bei der privaten Nutzung der Immobilie u. a. eine marktübliche Miete sowie einen Gewinnaufschlag einkalkulieren. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass in vielen Fällen Ungereimtheiten entstehen und es zu einer verdeckten Gewinnausschüttung kommt, was sowohl in Spanien als auch in Deutschland ein Straftatbestand ist und ab einen Betrag von über eine Million Euro nicht mehr mit einer Bewährungsstrafe ausgelegt werden kann.

*fiktives Beispiel

Steuernachzahlung der Gesellschafter

*Strafzahlungen und Zinsen sind im Beispiel nicht enthalten

Eine deutlich bessere Variante für den Immobilienkauf bietet das Direkteigentum an der Immobilie. Der Freibetrag für die Vermögenssteuer in Spanien beträgt pro Person 700.000 €. Eine vierköpfige Familie könnte somit beim Kauf einer drei Millionen Euro Immobilie von einem niedrigen Steuersatz profitieren. Zudem ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren möglich. Damit bleiben alle Gewinne in Ihrer Familie erhalten.

Auf der anderen Seite muss sich der Käufer auch die Frage stellten, ob er weitere Personen an der Immobilie beteiligen will. Im Falle der vierköpfigen Familie hätten alle Beteiligten die gleichen Entscheidungsbefugnisse und könnten einem Immobilienverkauf o. ä. zustimmen oder diesen ablehnen.

In vielen Fällen ist die Kommanditgesellschaft die beste Variante bei einem Immobilienkauf ab 3-5 Mio. Euro. Während die volle Haftung auf die GmbH übertragen wird, profitieren Sie zum einen von einem hohen Maß an finanzieller Sicherheit und unmittelbaren Einfluss auf die Immobilie.

Wie bereits beim Direktkauf können weitere Personen an der Immobilie beteiligt werden, um Steuern zu sparen. Auch in diesem Fall ist ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei. Ein Vorteil der GmbH & Co. KG ist die Möglichkeit die beteiligten Personen schneller und einfacher aus der Beteiligung zu entfernen. Hierzu wird jedoch ein gut ausgearbeiteter Gesellschaftsvertrag vorausgesetzt.