Beim Kauf einer Immobilie in Spanien stellt sich meistens die Frage, nach der optimalen Kaufstruktur, um Kosten und Steuern zu sparen. Soll die Immobilie in eine GmbH, als Direkteigentum oder als Mischform in eine Kommanditgesellschaft übertragen werden?

Wie Sie Ihre Mallorca-Immobilie zu einem langfristig profitablen Investment gestalten, erfahren Sie in diesem Artikel.

 

Immobilienkauf in einer GmbH

Ein bekanntes Mittel für den Erwerb einer Immobilie in Spanien ist der Kauf durch eine GmbH oder durch die S.L. (responsabilidad limitada). Seit einigen Jahren gilt diese Variante jedoch als veraltet und aus steuerlicher Sicht kontraproduktiv für einen Immobilienkauf auf Mallorca.

Denn die Kapitalgesellschaft ist eine eigenständige (juristische) Person und hat das Ziel Gewinne zu erwirtschaften. So müssen Sie bei der privaten Nutzung der Immobilie u. a. eine marktübliche Miete sowie einen Gewinnaufschlag einkalkulieren. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass in vielen Fällen Ungereimtheiten entstehen und es zu einer verdeckten Gewinnausschüttung kommt, was sowohl in Spanien als auch in Deutschland ein Straftatbestand ist und ab einen Betrag von über eine Million Euro nicht mehr mit einer Bewährungsstrafe ausgelegt werden kann.

 

Kaufpreis

6.000.000,00 €

Kapitalverzinsung von 4,5% (6.000.000)

270.000 €

Gebäude-AfA von 1% (5.100.000)

51.000 €

Gewinnaufschlag von 5% (330.000,00 * 5%)

16.500 €

Kostenmiete laut BFH

337.500 €

Bisher angesetzte spanische Marktmiete (8.000,00 € / Monat)

96.000 €

Differenz ist als vGA zu behandeln (gem. BFH)

241.500 €

*fiktives Beispiel

 

Steuernachzahlung der Gesellschafter

Zusätzliche steuerpflichtige Einkünfte

241.500 €

Gesamtbetrag der Einkünfte

241.500 €

Gesamte Steuerbelastung (gem. §32 a EstG – 45% + Soli von 5,5 %)

144.652,13 €

Nachzahlungen nach dt. Verjährungsfrist bis zu 10 Jahren möglich

1.446.521.30 €

*Strafzahlungen und Zinsen sind im Beispiel nicht enthalten

 

Direkteigentum an der Immobilie

Eine deutlich bessere Variante für den Immobilienkauf bietet das Direkteigentum an der Immobilie. Der Freibetrag für die Vermögenssteuer in Spanien beträgt pro Person 700.000 €. Eine vierköpfige Familie könnte somit beim Kauf einer drei Millionen Euro Immobilie von einem niedrigen Steuersatz profitieren. Zudem ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren möglich. Damit bleiben alle Gewinne in Ihrer Familie erhalten.

Auf der anderen Seite muss sich der Käufer auch die Frage stellten, ob er weitere Personen an der Immobilie beteiligen will. Im Falle der vierköpfigen Familie hätten alle Beteiligten die gleichen Entscheidungsbefugnisse und könnten einem Immobilienverkauf o. ä. zustimmen oder diesen ablehnen.

 

Mallorca-Immobilie mit einer Kommanditgesellschaft

In vielen Fällen ist die Kommanditgesellschaft die beste Variante bei einem Immobilienkauf ab 3-5 Mio. Euro. Während die volle Haftung auf die GmbH übertragen wird, profitieren Sie zum einen von einem hohen Maß an finanzieller Sicherheit und unmittelbaren Einfluss auf die Immobilie.

Wie bereits beim Direktkauf können weitere Personen an der Immobilie beteiligt werden, um Steuern zu sparen. Auch in diesem Fall ist ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei. Ein Vorteil der GmbH & Co. KG ist die Möglichkeit die beteiligten Personen schneller und einfacher aus der Beteiligung zu entfernen. Hierzu wird jedoch ein gut ausgearbeiteter Gesellschaftsvertrag vorausgesetzt.

 

Fazit – Optimale Kaufstruktur einer spanischen Immobilie

Für einen Immobilienerwerb in Spanien gibt es grundsätzlich drei gängige Möglichkeiten. Ein veraltetes Modell ist jedoch der Kauf durch eine GmbH, da das Problem der verdeckten Gewinnausschüttung bei den Behörden bekannt ist und akribisch geahndet wird.

Bei einem Direktkauf beträgt der steuerliche Freibetrag 700.000 Euro. Dieser Betrag gilt jedoch nur pro Person und kann beispielsweise bei einer vierköpfigen Familie auf 2.800.000 € ansteigen.

Bei einem Immobilienerwerb ab 3-5 Mio. Euro kann der Kauf durch eine Kommanditgesellschaft ein steuerlich lukratives Mittel darstellen. Wie bei den anderen Varianten können Immobilien nach einer Frist von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.

Darüber hinaus sollte bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca immer die deutsche und spanische Seite in Betracht gezogen werden. Da sowohl in Deutschland als auch in Spanien weitere Steuern beim Kauf anfallen können.

 

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